Investimento em imóveis no exterior é um tema crescente nas certificações do mercado financeiro. Se você está se preparando para a CFP, CGA, CGE ou C-PRO, entender como funciona a posse direta de imóveis nos EUA, o sistema de crédito americano e as vantagens e desvantagens desse tipo de investimento alternativo é fundamental para a prova e para orientar clientes.
Neste artigo você vai aprender como funciona a compra de imóveis nos EUA, o papel do credit score, os principais tipos de financiamento e quando faz sentido usar alavancagem na aquisicão.
Por Que Investir em Imóveis no Exterior?
Investir em imóveis residenciais ou comerciais no exterior é uma modalidade de investimento alternativo acessível tanto para pessoas físicas quanto para fundos de investimento. Os principais objetivos sao:
- Renda recorrente por meio de aluguéis
- Ganho de capital com a valorização e posterior venda do imóvel
- Diversificação cambial - potencial ganho adicional com valorização do dólar
- Protecão contra inflacão por meio da corrercão dos aluguéis
Os tipos de imóveis disponíveis para investimento incluem:
- Terrenos para construcão
- Imóveis residenciais e comerciais
- Empreendimentos para reforma e revenda
- Hotéis
- Moradias multifamiliares (complexos com gestão centralizada)
O Que Considerar Antes de Comprar um Imóvel no Exterior?
Três fatores sao fundamentais na escolha do imóvel:
- Localizacão: as regras e a legislacão variam entre países. Avaliar se a localização favorece o mercado de aluguéis ou tem potencial de valorizacão é essencial.
- Preco: avaliar se vale a pena pagar à vista ou se o financiamento ou a aplicacão dos recursos em outros investimentos é mais vantajoso.
- Custos: considerar os custos de manutencão do imóvel, especialmente se o objetivo é gerar renda por aluguel.
Como Funciona a Compra de Imóvel nos EUA?
Nos Estados Unidos, as negociacoes imobiliárias sao realizadas por meio das Title Companies - companhias de títulos formadas por advogados especializados no mercado imobiliário, responsáveis por toda a análise jurídica da operacão.
Passo a Passo da Transacão
| Etapa | O que ocorre |
|---|---|
| 1 | O comprador envia os recursos para sua conta no exterior |
| 2 | O valor é transferido para uma conta fiduciária chamada escrow |
| 3 | Os advogados realizam a transacão completa, incluindo verificacão jurídica do imóvel e das partes |
| 4 | O advogado prepara toda a documentacão de transferência de propriedade |
| 5 | O vendedor recebe o pagamento e a transferência é concluída |
Vantagens e Desvantagens da Posse Direta de Imóveis
| Vantagens | Desvantagens |
|---|---|
| Diversificacão - baixa correlacão com ativos tradicionais | Baixa liquidez |
| Protecão contra inflacão por corrercão dos aluguéis | Precificacão depende de muitas variáveis de mercado |
| Bem tangível de fácil acesso a investidores em geral | Problemas com inquilinos e custos de manutencão |
| Ganho cambial potencial em caso de valorizacão em dólares | Risco de vacância (imóvel sem locatário) |
| Controle direto sobre as decisões (vs REITs) | Alíquota de imposto de transmissão mais alta nos EUA - custo para herdeiros |
Ponto de prova: A principal vantagem da posse direta em relacão aos REITs é o controle sobre a tomada de decisão. A principal desvantagem é a baixa liquidez - ao contrário dos REITs, que sao negociados em bolsa. Em caso de vacância com imóvel financiado, o investidor corre risco de inadimplência com o banco.
Como Funciona o Sistema de Crédito Americano?
Para financiar a compra de imóveis nos EUA, é preciso entender o sistema de crédito americano, que determina o valor e as taxas dos financiamentos com base no histórico do tomador.
O Que é Credit Score?
O credit score é uma pontuacão de crédito calculada com base em:
- Histórico de pagamentos
- Tempo de histórico de crédito
- Valor atual de dívidas
- Quantidade de contratos vigentes
Após o cálculo, o credit score é classificado como ruim, mediano, bom ou excelente. Quanto melhor a pontuacão, melhores sao as condicoes de financiamento obtidas.
Principais Órgãos do Sistema Habitacional Americano
| Órgão | Funcão |
|---|---|
| FHFA (Federal Housing Finance Agency) | Agência reguladora criada após a crise do subprime de 2008. Supervisiona as securitizadoras Fannie Mae, Freddie Mac e o FHLB. |
| FHLB (Federal Home Loan Bank) | Consórcio de 11 bancos regionais criado após a Grande Depressão de 1929 para manter recursos disponíveis para empréstimos a pessoas físicas. |
Tipos de Financiamento Imobiliário nos EUA
| Tipo | Característica | Para quem é destinado |
|---|---|---|
| Conventional Loan | Empréstimo para a populacão em geral, sem garantia de agências federais | Público em geral, sem restricão de renda ou finalidade |
| FHA Loan | Garantido pela administracão federal de habitacão. Baixa entrada e juros reduzidos. | Pessoas de baixa e média renda |
| USDA Loan | Apoiado pelo departamento de agricultura dos EUA | Aquisicão de imóveis em áreas rurais |
| VA Loan | Garantido pelo departamento de assuntos de veteranos dos EUA | Veteranos do exército americano ou cônjuge de soldado falecido em combate |
Ponto de prova: A FHFA foi criada após a crise do subprime de 2008 e sucedeu três órgãos anteriores. O FHLB foi criado após a Grande Depressão de 1929. Conhecer a origem e a funcão de cada órgão é frequente nas provas de certificacão.
Vantagens de Usar Financiamento (Leveraged Equity Position)
Optar pelo financiamento em vez do pagamento à vista pode ser estratégico em alguns cenários:
- O investidor mantém capital disponível para aplicar em outros investimentos com retorno superior à taxa do financiamento
- As taxas de financiamento imobiliário nos EUA costumam ser atrativas, tornando o financiamento uma boa alternativa à descapitalizacão
- Se o imóvel for alugado, o aluguel pode cobrir as prestacoes do financiamento sem comprometer o caixa do investidor
- O imóvel pode ser vendido antes da quitacão do financiamento, gerando alguma liquidez para o investimento
Prepare-se para as Certificacoes do Mercado Financeiro
Investimentos alternativos, imóveis no exterior e planejamento financeiro internacional sao temas cobrados nas principais certificacoes do setor. A Pro Edu tem cursos preparatórios completos para cada uma delas:
| Certificacao | Foco | Curso |
|---|---|---|
| CFP | Planejamento financeiro pessoal | Ver curso |
| CFG / CGA / CGE | Gestao de fundos e carteiras | Ver curso |
| CPA / C-PRO I / C-PRO R | Distribuicao e especializacão em investimentos | Ver curso |
| ANCORD | Agente autônomo de investimentos | Ver curso |
